Come ragiona Setaccio

Il verdetto

Ogni strategia riceve un punteggio da 0 a 100 e un verdetto. Il verdetto dell'immobile è quello della strategia migliore tra quelle che hanno abbastanza dati.

Come si forma il punteggio

• Rendimento, fino a 40 punti: pieni quando il TIR arriva al doppio del tuo obiettivo.
• Tenuta, fino a 30 punti: la quota di scenari negativi in cui l'operazione non perde soldi.
• Margine, fino a 20 punti: quanto il valore di mercato supera il costo totale (prezzo, costi d'acquisto e lavori); pieni da un margine del 20%.
• Cassa, fino a 10 punti: per gli affitti, cash flow positivo dopo la rata (4 punti se la perdita resta sotto i 100 € al mese); per la rivendita, un'operazione in utile chiusa entro 12 mesi (5 punti entro 18).

Un seminterrato non può passare finché non è verificata la visura: potrebbe non essere un'abitazione.

Il valore di mercato

È il numero da cui dipende quasi tutto, quindi Setaccio lo tratta con prudenza.

• Viene dalla mediana degli immobili simili nella stessa zona e nello stesso stato. Il prezzo degli annunci viene scontato della trattativa (8%); un prezzo di rogito vale per intero.
• Ogni immobile simile può avere una rettifica per ciò che lo distingue: un bagno in più, il box, il piano, l'ascensore, le finiture.
• Senza immobili simili si usa il centro della forchetta OMI dell'Agenzia delle Entrate, e il verdetto massimo è "da verificare".
• Senza lavori il valore non supera mai il prezzo richiesto meno la trattativa: l'annuncio stesso è l'immobile simile più affidabile che esista. Se valesse di più, si venderebbe da solo.
• Con un rinfresco il tetto sale solo di quanto spendi. Con lavori medi o completi, un valore oltre una volta e mezza il prezzo trattato più i lavori non può dare "passa" finché immobili ristrutturati davvero simili non lo dimostrano.

Quanto costa comprare

Le tre strategie

Affitto lungo

Canone di mercato con contratto libero 4+4 o concordato 3+2, un mese di sfitto l'anno e il 3% di morosità. Cedolare secca al 21% o al 10% sul concordato, oppure IRPEF. IMU con le aliquote del comune, ridotta del 25% sul concordato. Il proprietario paga parte del condominio, assicurazione e manutenzione. Dopo l'orizzonte scelto (10 anni) l'immobile viene rivenduto con la crescita dei prezzi ipotizzata. Con l'affitto libero Setaccio mostra anche il concordato allo stesso canone.

Affitto breve

Prezzo medio a notte, occupazione, soggiorno medio, pulizie, commissioni delle piattaforme, eventuale gestore, utenze, arredo e condominio pieno. Cedolare al 21% sulla prima unità e al 26% sulla seconda; dalla terza Setaccio usa il 30% e avvisa che si presume un'attività d'impresa.

Rivendita

Acquisto, lavori (anche diversi da quelli per affittare), mesi per vendere e costi di mantenimento, poi vendita al valore di oggi: nessuna crescita dei prezzi, perché se il guadagno esiste deve esistere già adesso. Plusvalenza al 26%. Chi compra e rivende spesso può essere tassato come impresa.

Gli scenari negativi

Ogni strategia viene ricalcolata in sei scenari. L'affitto lungo e l'affitto breve li affrontano tutti; la rivendita, che non incassa affitti, solo quattro.

1. Prezzo di vendita più basso del 15%.
2. Affitti più bassi del 15%.
3. Più sfitto: il doppio dei mesi vuoti nell'affitto lungo, 15 punti di occupazione in meno nel breve.
4. Lavori più cari del 30% e più lenti del 50%.
5. Tasso del mutuo più alto di 2 punti.
6. Tutto insieme.

Nel test del setaccio ogni casella è verde se il rendimento supera il tuo obiettivo, gialla se guadagni meno, rossa se perdi.

L'offerta massima e il pareggio

Setaccio cerca il prezzo più alto a cui la strategia raggiunge ancora il tuo rendimento obiettivo (8% l'anno se non lo cambi), tra il 20% e il 150% del prezzo richiesto, e lo arrotonda per difetto al migliaio. Se nessun prezzo in quell'intervallo basta, lo dice.

Il pareggio è il canone mensile (o l'occupazione, per l'affitto breve) sotto cui il cash flow dopo la rata diventa negativo.

Fiscalità 2026

• Imposta di registro 9% sul valore catastale (2% prima casa); IVA 10% (4%) se vende un'impresa.
• Cedolare secca 21%, 10% con il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa.
• Affitti brevi: 21% sulla prima unità, 26% sulla seconda.
• IMU con le aliquote deliberate dal comune, se le inserisci; ridotta del 25% sul concordato.
• Plusvalenza tassata al 26% se rivendi entro 5 anni; decadenza delle agevolazioni prima casa con sanzione del 30% se rivendi prima senza ricomprare.
• Detrazione del 36% sui lavori in dieci anni, solo se hai IRPEF da cui scalarla.

Le leggi di bilancio cambiano queste regole quasi ogni anno: prima di una decisione vera, verificale con un commercialista.

Cosa Setaccio non sa

• Non vede l'immobile: umidità, impianti, strutture e rumore si scoprono solo con un sopralluogo.
• Non conosce la situazione legale: conformità catastale e urbanistica, ipoteche, lavori condominiali già deliberati. Prima di firmare servono visura, accesso agli atti in comune, ispezione ipotecaria e verbali di assemblea.
• Si fida dell'annuncio, che a volte sbaglia: per questo segnala le contraddizioni che trova.
• Usa prezzi richiesti, non prezzi di rogito: le compravendite reali chiudono di solito più in basso.
• Non prevede il futuro: crescita dei prezzi e degli affitti sono ipotesi, non previsioni.

Il risultato è un filtro per scartare in fretta gli annunci sbagliati e capire a che prezzo quelli buoni diventano interessanti, non una perizia né una consulenza finanziaria.

L'analisi indipendente

Gli annunci pubblicati nella pagina Analisi vengono valutati due volte. La prima analisi la fa Claude, un modello di intelligenza artificiale, partendo dallo stesso annuncio senza usare Setaccio. Poi l'annuncio passa nel programma e i risultati vengono confrontati voce per voce.

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